Home
Ogólnym celem upadłości jest jak najpełniejsze zaspokojenie wierzycieli i – o ile racjonalne względy na to pozwolą – zachowanie przedsiębiorstwa upadłego. Wierzyciele – bez względu na pierwotny rodzaj ich wierzytelności (pieniężny, niepieniężny) – zaspokajani są w pieniądzu, w wyniku upłynnienia majątku upadłego, z zachowaniem kolejności przewidzianej ustawą – Prawo upadłościowe (z pewnym uprzywilejowaniem wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo na majątku tworzącym masę upadłości, np. hipoteką lub zastawem). W przypadku upadłości dewelopera cel powyższy ulega istotnemu przewartościowaniu, ponieważ na pierwszy plan wysuwa się tu kwestia zaspokojenia klientów dewelopera-bankruta w drodze przeniesienia na nich własności lokali. W konsekwencji, upadłość ta wykazuje kilka istotnych różnic w stosunku do upadłości zwykłego przedsiębiorcy.
Po pierwsze, syndyk ma prawo kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie upadłego za zgodą sędziego-komisarza. Mamy tu do czynienia z charakterystycznym dla omawianego postępowania odstąpieniem od zasady, że syndyk powinien dążyć do szybkiej likwidacji masy upadłości zamiast prowadzić przedsiębiorstwo upadłego. Przesłanką wydania tej zgody jest ustalenie, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego znajduje ekonomiczne uzasadnienie i istnieją szanse na jego ukończenie (w praktyce trzeba wykazać, że czas potrzebny do finalizacji budowy nie spowoduje zwłoki w postępowaniu upadłościowym, a koszty z tym związane znajdą pokrycie w przychodach uzyskanych ze sprzedaży lokali oraz powierzchni wolnych od umów deweloperskich). W takim przypadku syndyk nie może odstąpić od zawartych przez upadłego umów deweloperskich, które dotyczą kontynuowanej inwestycji, a wynikające z tych umów roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu nie podlegają przekształceniu w roszczenia pieniężne, lecz są zaspokajane zgodnie z ich treścią (czyli poprzez przeniesienie własności lokalu na nabywcę). Należy jednak pamiętać, że raz podjęta przez sędziego-komisarza decyzja pozwalająca na kontynuację przedsięwzięcia nie ma charakteru ostatecznego i w razie zmiany warunków ekonomicznych, może zostać cofnięta. Odbywa się to w formie postanowienia o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, na które przysługuje zażalenie. Wraz z uprawomocnieniem się powyższego orzeczenia, z mocy prawa następuje skutek w postaci odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich dotychczas przez niego wykonywanych, a roszczenia nabywców wynikające z tych umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu stają się roszczeniami pieniężnymi, podlegającymi zaspokojeniu wg zasad ogólnych, czyli z uwzględnieniem pierwszeństwa dla wierzycieli, których roszczenia zabezpieczono na nieruchomości hipoteką, a także wygasającymi według przepisów ustawy prawami oraz skutkami ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. Na takich samych zasadach zaspokaja się również roszczenia nabywców powstałe w związku z odstąpieniem od umowy deweloperskiej (tzw. roszczenia wtórne, np. o zwrot dodatkowych kosztów poniesionych w okresie kontynuowania umowy przez syndyka). W drodze wyjątku nabywca może jednak uzyskać pewne uprzywilejowanie co do kolejności zaspokojenia, jeżeli wierzyciel zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, na której było realizowane przedsięwzięcie deweloperskie (w praktyce będzie to bank finansujący to przedsięwzięcie), wyraził mu zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. W takim przypadku uznaje się, że roszczeniu zainteresowanego nabywcy przysługuje pierwszeństwo przed wspomnianą hipoteką, ale tylko w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy.
Po drugie, na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, innemu deweloperowi, jeżeli ten zobowiąże się do kontynuacji tego przedsięwzięcia. Powyższe jest z kolei wyjątkiem od zasady, że w pierwszej kolejności syndyk powinien dążyć do sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego jako całości. Wyrażając stosowną zgodę, sędzia-komisarz musi uwzględnić interes nabywców oraz prawdopodobieństwo dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez nabywcę. W razie dojścia transakcji do skutku, nowy deweloper wstępuje w miejsce upadłego w zawarte z nabywcami umowy ze wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami. Z jednej strony zatem przejmuje przysługujące upadłemu prawa wynikające z umów deweloperskich dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego na zakupionej nieruchomości, ale z drugiej strony ponosi solidarną z upadłym odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z tych umów, dodatkowo także za wspomniane wcześniej tzw. roszczenia wtórne oraz zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego (de facto ponosi tę odpowiedzialność samodzielnie, ponieważ przepisy Prawa upadłościowego zastrzegają, że zobowiązania nią objęte nie podlegają zaspokojeniu w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec upadłego; odpowiedzialność tego drugiego może zaktualizować się w praktyce co najwyżej po umorzeniu postępowania upadłościowego). Ponadto, nowy deweloper nabywa nieruchomość ze wszystkimi ciążącymi na niej zabezpieczeniami oraz roszczeniami i prawami osobistymi, ponieważ jej sprzedaż nie wywołuje charakterystycznego dla zwykłych postępowań upadłościowych tzw. skutku egzekucyjnego. W konsekwencji, przejęcie inwestycji przez nowego dewelopera jako biznesowo ryzykowne i mało atrakcyjne, stanowi zjawisko niezwykle rzadkie w polskich realiach upadłościowych.
Po trzecie, w ramach upadłości deweloperskiej istnieje też możliwość szybkiego przejścia do głosowania nad układem. Różnice w stosunku do zwykłej upadłości są przede wszystkim takie, że w tej drugiej potrzebna jest inicjatywa wierzycieli dysponujących minimum 50% wierzytelności przysługującej uprawnionym do głosowania nad układem, a pochodzące od nich propozycje muszą jednak odnosić się do całej masy upadłości i obejmować restrukturyzację wszystkich wierzycieli – tylko bowiem pod takimi warunkami sędzia-komisarz zobligowany jest zwołać zgromadzenie wierzycieli celem głosowania układu w upadłości. W przypadku upadłości deweloperskiej, wspomniany obowiązek powstaje, jeżeli nabywcy lokali w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego zgłoszą w ciągu 30 dni od ogłoszenia upadłości propozycje układowe. Te ostatnie mogą w szczególności zakładać:
Na pierwszy plan wysuwa się tu pierwsza ze wskazanych propozycji, ponieważ obliguje ona sędziego-komisarza do przeprowadzenia wstępnego głosowania nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym, a w razie powzięcia pozytywnej w tym przedmiocie uchwały i wpłacenia lub zabezpieczenia wynikających z niej dopłat w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego, pozwala zmusić syndyka do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego nawet jeżeli finalnie układ w upadłości deweloperskiej nie dojdzie do skutku. W takim przypadku syndyk musi pozyskać zgodę sędziego-komisarza na odstąpienie od kontynuacji przedsięwzięcia, co w tych warunkach może być uznane za nieuzasadnione z uwagi na wysokość wspomnianych dopłat. Poza tym, ich uchwalenie i wpłacenie pozwala zróżnicować traktowanie nabywców, np. w ten sposób, że wierzyciele niewnoszący dopłat otrzymają lokale w niższym standardzie wykończenia niż pozostali, wnoszący dopłaty.
Reasumując, upadłość deweloperska ukierunkowana jest przede wszystkim na to, by nabywcy przejęli na własność lokale budowane na podstawie zawartych z upadłym umów. Przepisy ją regulujące zawierają mechanizmy sprzyjające osiągnięciu tego celu, dlatego istotnie różni się ona w stosunku do upadłości przedsiębiorcy z innej branży. Jednakże, mimo szczerych intencji ustawodawcy, nie są to przepisy efektywne. Tym samym, decydując się na kupno mieszkania od dewelopera, trzeba mieć świadomość, że w razie jego bankructwa zawsze będzie istniało ryzyko nie tylko nieuzyskania własności tego mieszkania, lecz być może również bezpowrotnej utraty części pieniędzy zainwestowanych w jego nabycie.
